Cole Wilson para The New York Times
Cole Wilson para The New York Times

Startup engole o espaço global para escritórios

Os locadores enfrentarão um mercado arriscado caso a WeWork fracasse, mas a empresa conta com um valor de mercado de US$ 20 bilhões, um enorme quadro de funcionários e com o japonês SoftBank

Andrew Ross Sorkin, The New York Times

19 de novembro de 2018 | 06h00

Os titãs do setor imobiliário menosprezaram por um bom tempo a WeWork, que em apenas oito anos conseguiu alcançar um valor de mercado de US$ 20 bilhões oferecendo leases, de curto prazo, de espaço para escritórios compartilhados com uma mescla de design moderno e álcool à vontade.

Ridicularizado por algumas imobiliárias que se apresentavam como empresas de tecnologia, foi chamada de “castelo de cartas de US$ 20 bilhões”. Os céticos afirmam que o modelo de negócio da WeWork só parece brilhante em uma economia em expansão, que permite que ela feche contratos exclusivos de leasings de longo prazo e depois realugue o local para outras empresas por um preço maior.

A enorme valorização que ela teve é superior à da Boston Properties e da Vornado, duas das maiores imobiliárias de espaço para escritórios dos EUA - proprietárias do tipo de espaço que a WeWok em geral aluga.

Agora, com as taxas de juros aumentando, os preços dos aluguéis das habitações estagnados e o temor de uma crise econômica se aproximando, no mercado imobiliário as pessoas estão felizes com a ideia de que uma recessão possa ser uma ameaça existencial para a companhia.

Mas uma coisa engraçada aconteceu quando a WeWork cresceu em todo o globo: talvez ela tenha se tornado grande demais para falir. A companhia declara que é a maior locadora imobiliária de Nova York, Londres e Washington. Somente em Nova York, a WeWork controla cerca de 280 mil metros quadrados de imóveis comerciais; e controla 1,4 milhão de metros quadrados em termos globais com 335 locações em 24 países. 

A WeWork engoliu o espaço de aluguel a tal ponto, e em tantas cidades, que a pergunta é se os seus locatários permitirão que ela afunde. Em razão das dimensões da WeWork, “ela tem mais poder em um mercado em baixa”, disse Thomas J. Barrack Jr., investidor imobiliário e fundador da Colony Capital.

A convicção geral é que quando a economia começa a ir mal, os clientes da WeWork - muitos dos quais são startups e, talvez, sejam os mais vulneráveis - simplesmente sairão. Afinal, a flexibilidade dos aluguéis a curto prazo da WeWork faz parte do seu atrativo.

Esta situação deixaria a companhia com aluguéis a longo prazo, poucos clientes e faturamento escasso. É a mesma enfrentada pela Regus, uma companhia de compartilhamento de escritórios que pediu concordata depois que a ponto.com faliu. E mesmo que a WeWork tenha crescido, ela queimou uma quantidade enorme de recursos: perdeu mais de US$ 700 milhões no primeiro semestre de 2018.

A WeWork já fez negócio com empresas individuais e pequenas em aluguéis mês a mês, mas grandes companhias, como a IBM e a Microsoft, agora fazem contratos de aluguel mais longos. A companhia afirma que seu cliente médio faz um contrato de aluguel de sete a oito meses de duração, enquanto os  novos clientes são em média de 20 meses.

Outro sinal do tamanho atual do ecossistema da WeWork: ela emprega 1,3 mil pessoas em arquitetura, design de interiores, engenharia e atividades correlatas - um expediente que a tornaria um dos maiores escritórios de arquitetura do mundo.

Isto significa que quando a próxima crise econômica chegar - e ela chegará - os locadores da WeWork, na realidade, estarão menos dispostos a despejar a empresa se ela não pagar o aluguel. Se permitirem a falência da WeWork, estes locadores correrão o risco de derrubar os preços dos imóveis comerciais. Os locadores do mundo todo poderão ter de ajudar a salvar um inquilino que faliu somente por causa das enormes dimensões dele.

Em vez de escorraçar a WeWork ou baixar o seu aluguel, um locador poderá ter de fazer com que a companhia atue como gerente da propriedade. Uma grande parte da proposta de valor da WeWork está na administração dos imóveis. A WeWork poderia tornar-se o equivalente do Marriott, que administra hotéis mas não é dono de nenhum deles nem os aluga.

A WeWork também tem um amortecedor que a maioria das imobiliárias não tem: o SoftBank. O investidor japonês já injetou US$ 4,4 bilhões na companhia e no mês passado discutiu a possibilidade de ficar com uma participação majoritária. Considerando que os profundos bolsos do SoftBank - ele dispõe de um fundo de US$ 100 bilhões destinado às startups - é bem possível que a WeWork possa fazer frente a dificuldades financeiras sem nenhuma ajuda dos seus locadores.

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